בשנים האחרונות יותר ויותר בעלי זכויות בנכסים שבבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שואלים את עצמם:

האם כדאי להסדיר את הבעלות על הנכס?
האם אני רק חוכר, או שיש באפשרותי להפוך לבעלים רשום בטאבו?
מה המשמעות של הקניית בעלות – ומה התהליך המשפטי הכרוך בכך?

במאמר זה נבקש לעשות סדר בנושא, ולהסביר מתי וכיצד ניתן להפוך מנכס חכור לנכס בבעלות מלאה.

מה ההבדל בין חכירה לבין בעלות?

מדינת ישראל מחזיקה בכ-93% מהקרקעות במדינה, ורוב רובן מנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל.
כאשר אדם "קונה" דירה או מגרש בשטח שבבעלות המדינה, הוא לרוב לא רוכש את הקרקע עצמה – אלא מקבל חכירה לדורות (לרוב ל-49 או 98 שנים), עם אופציה להארכה.

כל עוד מדובר בחכירה, רמ"י שומרת על זכותה לקבוע תנאים, לגבות דמי חכירה, לאשר עסקאות (למשל העברת זכויות או השכרת הנכס), ולעיתים אף דורשת תשלום נוסף בעת בנייה או השבחה.

כאשר מתבצעת הקניית בעלות – החוכר הופך לבעלים מלאים של הקרקע, הזכויות נרשמות על שמו בטאבו, והוא אינו תלוי עוד באישורים של רמ"י.

מהם היתרונות שבהקניית בעלות?

שליטה מלאה בנכס – ללא צורך בקבלת אישורים מרמ"י לכל פעולה.
פישוט תהליכים משפטיים – למשל ברישום ירושה, צוואה, העברת זכויות בין בני משפחה ועוד.
הקלות במכירה או השכרה של הנכס – בעלות ברורה ורשומה בטאבו מעלה את ערך הנכס ומקלה על ביצוע עסקאות.
הפחתת עלויות עתידיות – כמו דמי הסכמה, דמי היוון, ותשלומים אחרים שיכולים להידרש בעתיד מצד רמ"י.

מי זכאי להקניית בעלות?

בעלי זכויות חכירה מהוונות, במגורים או בתעסוקה שלא הפרו את תנאי החכירה שלהם (כדוגמת חריגות בנייה או שימוש חורג)

בכל מקרה, נדרש לבדוק מול רמ"י אם הנכס אכן נמצא ברשימת הזכאים, ואם התקיימו התנאים להסדרת בעלות.

כיצד מתבצע תהליך הקניית הבעלות?

בדיקת זכאות והכנת תיק נכס – בדיקת מסמכים, חוזה חכירה.

הגשת בקשה לרמ"י – הבקשה מוגשת באמצעות טפסים ייעודיים.

תנאים וחישוב תשלום – בדירת מגורים בבנייה רוויה, אין תשלום כלל. בדירת מגורים בבית פרטי, אין תשלום ככל ששטח הקרקע אינו עולה על 280 מ"ר. בנכסי תעסוקה יש לשלם את דמי החכירה עבור מלוא זכויות הבנייה והמקרקעין אינו עולה על 16 דונמים.

החישוב מתמקד במ"ר, כלומר, במגורים בבנייה נמוכה, אם השטח גדול מ- 280 מ"ר ועד 540 מ"ר – התשלום יהא  4.5% מערך הקרקע, 

בשטח שגודלו מעל 540 מ"ר ועד 1,000 מ"ר – התשלום יהיה 9% מערך הקרקע. בשטח שגודלו מעל 1,000 מ"ר ועד 16,000 מ"ר, התשלום יהיה של 31% מהפער שבין שווי זכויות החכירה הקבוע בחוזה החכירה המקורי לבין שווי הקרקע נכון למועד ביצוע הקניית הבעלות ובלבד שלא יפחת מ – 12% משווי הקרקע.

חתימה על הסכם הקניית בעלות – לאחר אישור הבקשה והתשלום.

רישום זכויות בטאבו – לאחר קבלת האישור הסופי, מתבצע רישום הבעלות על שמו של בעל הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

למה חשוב ליווי משפטי בהליך הקניית בעלות?

מדובר בתהליך בירוקרטי, טכני ומשפטי מורכב, הדורש:

בדיקות עומק של מסמכי הנכס.

הבנה של נהלי רמ"י והחידושים התכופים במדיניות שלה.

טיפול בהתנגדויות, חובות עבר או חוסרים במסמכים.

טיפול משפטי ברישום הסופי בטאבו (כולל תיקון טעויות או הבהרת זכויות בין יורשים/בני משפחה).

עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין ובהליכי רמ"י ידע לקדם את ההליך באופן יעיל, למנוע טעויות ולחסוך ללקוח זמן, כסף והתמודדות מיותרת מול הרשויות.

לסיכום

הקניית בעלות מרשות מקרקעי ישראל היא צעד חכם – שמעניק ביטחון משפטי, שליטה מלאה בנכס, ומשפר את ערכו.
עם זאת, חשוב להבין שהתהליך איננו אוטומטי או פשוט – והוא דורש ליווי מקצועי ומיומנות משפטית.