בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית לאחד מתחומי הנדל"ן הצומחים והמשמעותיים ביותר בישראל. על רקע מצוקת הדיור, התיישנות התשתיות ושאיפת הרשויות לשפר את איכות החיים בעיר, המדינה דוחפת קדימה פרויקטים של פינוי-בינוי, חיזוק מבנים ותוספות בנייה במסגרת מדיניות מתחדשת.
אבל יחד עם האפשרות המרגשת לקבל דירה חדשה ומודרנית, מגיעים גם אתגרים משפטיים, חוזיים וקהילתיים שמחייבים ליווי מקצועי צמוד.

נסקור את החוקים העדכניים ביותר בתחום, נבין מהן הזכויות של בעלי הדירות, אילו חידושים נכנסו בשנים האחרונות, ומה חשוב לדעת לפני שמתחילים כל פרויקט וגם מתי אפשר להשתחרר מיזם שפשוט לא משלים את הפרויקט.

מהי התחדשות עירונית ומה עומד בבסיסה?

התחדשות עירונית היא תהליך כולל של שיקום ושדרוג אזורים ותיקים, לרוב באמצעות הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי) או חיזוק מבנים קיימים.
מטרת המדינה היא כפולה: מצד אחד לשפר את איכות חיי התושבים באמצעות מבנים בטוחים ותשתיות מודרניות, ומצד שני להגדיל את היצע הדירות בשוק.

בפרויקטים של פינוי-בינוי הדיירים מפונים לזמן הבנייה, מקבלים דמי שכירות ובינתיים המבנים הישנים נהרסים ונבנים חדשים לחלוטין. הדיירים מקבלים דירה חדשה גדולה יותר, הכוללת ממ״ד, תכנון מודרני ותשתיות משודרגות  ולעיתים גם פיצוי כספי במקום דירה, הכל בהתאם להסכם עם היזם.

המסגרת החוקית המרכזית

1. חוק פינוי-בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)

זהו החוק המרכזי שמאפשר ליזמים ולדיירים לקדם פרויקטים מורכבים של הריסה ובנייה מחדש. החוק מסדיר את אופן הפינוי, התחייבויות היזם, הפיצוי לדיירים והתנאים לביצוע פרויקט.

2. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) – חוק המארגנים

החוק מתמודד עם אחד האתגרים הגדולים בתחום: תיאום בין בעלי דירות רבים בעלי אינטרסים שונים.
הוא קובע בין היתר:

חובה לקיים אספת דיירים עם לפחות 40% מבעלי הדירות טרם חתימה על הסכם ארגון.
הצגת זהות המארגן, שכר הטרחה, זהות היזם (אם יש), והסבר מפורט של התנאים.
החובה שההסכם יהיה בכתב, עם לוחות זמנים ברורים.
אם המארגן לא עומד בלוחות הזמנים ההסכם מאבד תוקף.

מטרת החוק היא ליצור שקיפות מלאה, למנוע ניצול של דיירים ולהבטיח תחרות הוגנת בין יזמים ומארגנים.

 כאן תוכלו לראות חוקים נוספים רלוונטים: 

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 , חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

החוק מכיר גם בכך שפרויקטים גדולים לא יכולים להתקדם אם מיעוט קטן של בעלי דירות מסרב מסיבות שאינן מוצדקות.
לכן, דייר “סרבן בלתי סביר” חשוף לתביעה נזיקית מצד שאר בעלי הדירות, אם קיים רוב משמעותי לפרויקט.
יחד עם זאת, זכות הקניין נשארת מוגנת, וכל סירוב נבחן לפי נסיבותיו.

זכות הביטול, מתי דיירים יכולים לסיים את ההתקשרות עם היזם

במסגרת פרויקטים של חוק פינוי ובינוי, לעיתים ניתנת לדיירים “מכת ברירה”: אפשרות לבטל את ההתקשרות עם היזם, אם המיזם “נתקע” או לא מתקדם בתוך פרק זמן סביר. 

באילו מקרים יכולה להיות זכות ביטול

לפי הצעות שנדונו במסגרת חוק ההסדרים – פינוי‑בינוי — אם היזם לא הציג תכנית מפורטת ומקצועית לכל הדיירים, בתוך 4 שנים ממועד חתימת ההסכם, הדיירים יהיו רשאים לבטל את ההתקשרות עם היזם. 

אם בתוך שנתיים מיום חתימת ההסכם הראשון, היזם לא יצר קשר עם לפחות 50% מהדיירים במתחם — גם אז קיימת עילה לביטול. 

במקרים בהם היזם לא הצליח החתים את הדיירים על הסכם פינוי-בינוי (למעט מיעוט סרבן), בתוך 4 שנים — גם אז הדיירים יכולים לבטל. 

מה המשמעות של כך — ומה זה מאפשר לדיירים

הזכות לביטול מעניקה לדיירים מענה אמיתי במצב שבו המיזם “תקוע” לאורך זמן — כלומר, אם היזם לא מקדם את הפרויקט, לא מבצע תכנון/אישורים, לא יוצר קשר עם הדיירים או ממשיך בהתעלמות, הדיירים לא נשארים “קפואים” להליכים ארוכים ואדישים. הם יכולים להחליט שהם פונים לייעוץ משפטי ולדרוש יציאה מהעסקה.

כשהדיירים מנצלים את זכות הביטול — מדובר בפוטנציאל להחזיר לעצמם את זכויותיהם המקוריות, או לכל הפחות לעצור התחייבות שעלולה להיות בלתי פורייה.

חשיבות סיוע משפטי בבחינת הזכות לביטול

חשוב לבדוק את נוסח ההסכם — אמור להופיע בו סעיפים שמגדירים “תכניות מפורטות”, “לוחות זמנים”, “מועדים להצגה / אישורים” וכדומה.

לבדוק מהו תאריך חתימת ההסכם הראשון, זאת על מנת לדעת מתי מתחילה “שעון הספירה” של 2 או 4 השנים.
לוודא אם היזם פעל, פנה לדיירים, הגיש תוכניות, קידם היתרי בנייה וכו׳.
לבדוק אם כלל הדיירים או רובם מבקשים ביטול; לרוב נדרש רוב כדי לממש את הזכות (ולא לכל דייר בנפרד).
במידה והיזם לא פועל, חשוב לפנות מיידית — ככל שעובר זמן, קשה יותר לבסס עילה לביטול.

לאור מצוקת הדיור והצורך בהגדלת היצע הדירות, המדינה מבצעת שורה של מהלכים שנועדו להאיץ פרויקטים, בין היתר, הקלות תכנוניות משמעותיות, העדפה ברורה לפינוי-בינוי על פני חיזוק, חיזוק ההגנה על זכויות הדיירים;  הסכמי ארגון ברורים, התחייבות למידע מלא, פריסת תמורה ברורה, תרגום החומרים לדיירים שאינם דוברי עברית, פיקוח על שכר טרחת מארגנים

מה חשוב לדעת כדייר או כנציגות הבניין?

בחינת ההסכם עם היזם

זהו מסמך מורכב הכולל לוחות זמנים, ערבויות, תכנון הנכס החדש, פיצוי במקרה של עיכובים, התחייבויות ביטוחיות ועוד. עורך דין דיירים מנוסה יכול לחסוך טעויות שעלולות לעלות מאות אלפי שקלים ואף לגרום לקריסת הפרויקט.

שמירה על שקיפות מול הדיירים

ככל שהמידע ברור יותר כך קטן הסיכוי למחלוקות בין הדיירים, סרבנות או עיכובים חיצוניים. אופן התמורות אמור להיות השוואה בין אגסים לאגסים ולא תפוחים לאגסים, ובסוף תמורה זהה לכולם המשתקפת שונה (בכל דירה ודירה).

הכנסת מנגנוני הגנה חוזיים ועוד.

דיירים שיידעו לזהות את המועד הנכון — ושיהיו מלוּוים בייעוץ משפטי מקצועי — ייהנו מדירה חדשה ובטוחה יותר, שיפור בשווי הנכס, ותוספת ערך לשכונה כולה.